מה דעתך על רכישת נכס באמצעות קבוצת רכישה?

רקע להקמת קבוצות רכישה והגדרת המונח

שוק הנדל"ן הישראלי ידע מאז ומעולם תקופות גאות ושפל, המתאפיינות בהתאם בעלייה וירידת מחירים. נוכח המחסור בעתודות קרקע לבניה למול הביקוש הרב, בפרט באזור המרכז, מסתמנת בימים אלה מגמה של כניסה מחודשת לתקופה של בועה נדל"נית, אשר משמעה קפיצת מדרגה בעלויותיהן של דירות חדשות.

לשיחה עם עורך דין חייג/י: 072-334-1000

תופעה נוספת לה היינו עדים בשנים האחרונות הינה חוסר יציבות כלכלית של חברות בניה ויזמים פרטיים. זו הובילה לקריסתם הפיננסית של גורמים אלה ועמה לשברון חלומם של רוכשים רבים, אשר איבדו באחת את החסכונות הרבים שהשקיעו ברכישת הנכס.

בנוסף, נקלעים קבלנים לקשיי מימון עקב אי קבלת ליווי פיננסי מהבנקים, מצב דברים הגורם לדחיות ועיכובים בהתחלותיהם או המשכם של פרויקטים ומיזמים בתחום הבניה.

שילובם של גורמים אלה הוביל למיסוד קונספט חדש בתחום המקרקעין בארץ - קבוצות רכישה. מדובר בהתאגדות של חבר אנשים פרטיים למטרת רכישת קרקע נדל"נית עליה יוקם בניין מגורים עבור חברי הקבוצה.

המייחד את אופן התארגנות זה נעוץ בעובדה שהקבוצה היא שאחראית באופן עצמאי על רכישת הקרקע והקמת הבניין לאורך כל השלבים, ללא התערבות קבלן מתווך.

רכישת הקרקע בשלב התחילי מתבצעת על ידי חברי הקבוצה באופן פרטי או על ידי חברה מארגנת המציעה לקנות ממנה זכויות בניה על הקרקע.

בתחום קבוצות רכישה קיימות מתכונות שונות להתארגנות וקשת של דרכי פעולה. המכנה המשותף לקבוצות הרכישה הוא שבראש הקבוצה עומד מנהל, שהינו על פי רוב בעל ידע וניסיון בתחום, מגיע מרקע משפטי או חשבונאי ובקי בדיני מקרקעין וחוקי המס.


לאחר ארגון הקבוצה נבחרים בעלי המקצוע לביצוע הפרויקט ובסיומו מחולקות הדירות לרוכשים. מתכונת זו מאפשרת הוזלה משמעותית בעלויות הבניה ובמחירי הדירות, כפי שיפורט בהמשך.
ערך מוסף אחר הינו ביטול הצורך בהתקשרות ישירה עם הקבלן והשגת מימון בנקאי בקלות יתרה.  

חרף האטרקטיביות הרבה מדובר בעסקאות המצריכות בחינה מדוקדקת ונקיטת משנה זהירות טרם לקיחת החלטה בדבר הצטרפות אליהן. לצד היתרונות קיימים לא מעט חסרונות אותם יש לשקול ולהביא בחשבון בעת קבלת ההחלטה.  

נוכח ההקלות המשמעותיות בתחום המס אשר כרוכות ברכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה,
קמו לרעיון מתנגדים ברשות המיסים. בשנים האחרונות מפעיל גוף זה מאמץ חקיקתי מתמשך במטרה להקשיח את תנאי המיסוי החלים על קבוצות רכישה ולהערים קשיים על המבקשים לרכוש דירה במתכונת זו.  

היכן בישראל בונים במסגרת קבוצת רכישה?

המתנגדים, מצידו השני של המתרס מעלים מספר טיעונים נגד הרעיון ומונים לא מעט חסרונות.

בהיבט הפיננסי:

1. היעדר יציבות פיננסית ומנגנוני הגנה - חושפים את חברי קבוצת הרכישה לסיכונים פוטנציאליים רבים יותר ביחס לרוכשים דירה מקבלן.

כך, בהיבט מחיר הדירה: לכאורה הרכישה באמצעות קבוצת רכישה מוזילה עלויות אולם לא אחת מסתבר שבסופו של יום שילמו חברי הקבוצה מחיר זהה ואף גבוה יותר לעומת מי שקנו מקבלן פרטי. הטעם לכך הינו שבעוד המחיר שמציע הקבלן הוא סופי, בקבוצת רכישה המחיר אינו קבוע מראש והינו תלוי במארג משתנים אשר לרוכשים אין שליטה עליהם. בין אלה: עליות מחירים עקב תנודות בשוק המקרקעין, היצע וביקוש, תשלומים עבור חומרי בניין, מיסים והיטלי פיתוח. בחלק מהמקרים לא כל הרוכשים ערוכים לכך והחברים האחרים בקבוצת הרכישה נאלצים להשלים מכיסם את העלויות הנדרשות לקידום הפרויקט.

2. החיסכון לכאורה בהיבט המס והיעדר רווח יזמי משולם לבסוף בגין הוצאות אחרות דוגמת:  העמדת קו אשראי לניהול הפרויקט; השגת ערבויות בנקאיות מסוגים שונים במטרה להבטיח את הפרויקט; תשלומים עבור מנהלי הפרויקט, פרסום ושיווק המיזם לצורך הרחבת מעגל החברים על העלויות הנגזרות מכך; עלויות בלתי צפויות אחרות שסופגים חברי הקבוצה למשל עקב התמוטטות כלכלית של אחד מבעלי המקצוע או הספקים, בעוד ברכישה מקבלן מגולגלות הוצאות אלה עליו.

3. קושי בנטילת משכנתא - מאחר ועלות הדירה הינה משוערת ולא סופית קיים קושי לקבוע מראש את גובה המשכנתא ולבחור במסלול המשתלם.

4. חוסר הגנה מפני תרחיש התמוטטות כלכלית של הקבלן המבצע - ברכישה מקבלן מחייב חוק המכר את הקבלן להעמיד בטוחה בדמות ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח לצורך הגנה על הרוכשים מפני היקלעותו לפשיטת רגל. במסגרת קבוצת רכישה משלמים הרוכשים בהתאם לקצב התקדמות הבניה אך אינם מבטיחים עצמם מפני קריסה כלכלית אפשרית של הקבלן.

5. חוסר וודאות לעניין גביית מס - באופן עקרוני מציעה ההתקשרות בקבוצת רכישה חסכון ניכר במס. אולם, הלכה למעשה רשויות המס מחזיקות בדעה לפיה קבוצות הרכישה קונות דירות ולא קרקע. לפיכך ובכדי להבטיח שהעסקה לא בוצעה בפורמט זה במטרה להשתמט מתשלום מס מחפשות הרשויות אחר דרכים להוכיח כי המדובר בעסקת רכישת דירה מקבלן באצטלה של קבוצת רכישה.



שעה שהמעקב יוביל למסקנה שבוצעה רכישת דירות מקבלן יוטלו בהתאם מס רכישה ומע"מ. לעניין המע"מ - פטור יחול רק במקרי רכישת הקרקע מגוף פרטי. ברכישה מגורם ציבורי המוכר כעוסק וחלה עליו חובת תשלום מע"מ יגולגל מחיר זה על כתפי הקונים ויגולם במס רכישה גבוה יותר שיתבקשו לשלם.

6. חוסר וודאות בהיבט איכות החומרים וטיב הבניה - ברכישה מחברת בניה חלים על הקבלן חוקים המסדירים את אחריותו המקצועית ומגנים על הרוכשים. בקבוצת רכישה לא נהנים הרוכשים מהגנה כזו ועליהם להבטיח את עצמם בהתקשרות עם ספקים, קבלנים ובעלי מקצוע הנחזים כאמינים (לעיתים בהמלצת הבנק) תוך נטילת סיכון מסוים. בנוסף, נוהגות קבוצות רכישה להתקשר עם חברה חיצונית האמונה על ביצוע תיקונים נדרשים בסיום הבניה.

7. התנהלות כושלת של מנהל הפרויקט - לכל קבוצת רכישה ממונה מנהל אשר אמון על ייצוג וקידום ההחלטות שהתקבלו על ידי חברי הקבוצה למול בעלי המקצוע בפרויקט. מינוי אדם בלתי מקצועי וחסר ניסיון לתפקיד זה עשוי להוביל לטעויות קריטיות בלקיחת החלטות לאורך הבניה אשר השלכותיהן הינן בין היתר פגיעה ברווחיות ובכדאיות הכלכלית של העסקה.
ממנהל הפרויקט מצופה להוכיח כושר מנהיגות, להשכיל לפתור מחלוקות ולהימנע מהיקלעות למצבי משבר אשר עשויים לעמוד לרועץ ולהכשיל את התקדמות הפרויקט. 

8. בירוקרטיה - חברי הקבוצה ומנהל הפרויקט נדרשים להקדיש זמן, טרחה ומאמץ לצורך רישום בעלות על הקרקע, השגת אישורים נחוצים לקידום ההליך ועוד. 

9.    היעדר מנגנון ליישוב סכסוכים  - בהתגלע חוסר הסכמות וחילוקי דעות בין חברי הקבוצה לאורך ההליך עשוי הדבר לעכב את הבניה. הפתרון לכך הינו למשל עיגון מנגנון של פתרון סכסוכים על פי העיקרון הדמוקרטי של הרוב קובע. 

10. פוטנציאל רב יותר להיקלעות להליכים משפטיים - הפרת ההסכם שביסוד קבוצת הרכישה על ידי אחד החברים בה יוביל לפתיחה בהליכים משפטיים אשר עלולים לעכב את התקדמות הפרויקט. בנוסף, קיים תרחיש אפשרי של התמוטטות כלכלית של אחד החברים בקבוצה. יתרה מכך, במידה והפרויקט לא יעלה יפה ינוהלו הליכים משפטיים במישור הפלילי לצד הטלת קנס כספי.
לצורך התגברות על קשיים אלה ואחרים נוהגים חברי קבוצות הרכישה לפנות לבנק מלווה לצורך מימון הפרויקט, בדיקת ואישור יציבותם הכלכלית של חברי הקבוצה וכניסה לנעלי חבר קבוצה במידה ולא יעמוד בתשלומים. בנוסף, נהוגה דרישת בטוחות - ערבויות בנקאיות מקבלני הביצוע בכדי להבטיח את הרוכשים מפני תסריט של התמוטטות כלכלית וכן העסקת מפקח על הבניה, תשלום לקבלן רק לאחר קבלת אישור המפקח ואישור מטעם הבנק המלווה בתום כל שלב, התייעצות עם מומחים בתחום המס, שמאים ועוד.

קבוצות רכישה מהפן המשפטי

פרטי העסקה, תנאיה, חלוקת הדירות והיבטים הקשורים בבניה ובמיסוי מוסדרים בשורה של הסכמים משפטיים, הנחתמים בין חברי הקבוצה לבין עצמם ובינם לבין ספקים ובעלי מקצוע המשתתפים בפרויקט.

מנהל הפרויקט נדרש כאמור להיות בעל ידע משפטי רלוונטי, בקי בדיני מקרקעין ובחקיקה בתחום המיסים.  

חידושי חקיקה בנושא התנהלות קבוצות רכישה בישראל

רשויות המס אינן מגלות אהדה להתאגדות במסגרת קבוצת רכישה לצורך קניית דירה. נוכח האמור נבחנת כל התארגנות כזו בדקדקנות, במטרה לבדוק אם אין המדובר בחבירת כוחות שתכליתה התחמקות מתשלום מס.סיווג הפרויקט כרכישה רגילה מקבלן יוביל להטלת מע"מ ומס רכישה בשיעורים הרגילים.

במישור זה מתבצעת פעילות משפטית ענפה וננקטים מאמצים חקיקתיים.

לפני כארבע שנים פורסמו תקנות מס הכנסה (תכנון מס החייב בדיווח), התשס"ז - 2006 ותקנות מע"מ (תכנון מס החייב בדיווח), התשס"ז - 2006, המחילות על בעל המקרקעין מחד ועל הגורם המארגן בקבוצות רכישה מאידך דרישת דיווח על העסקה לרשויות המס.

הסנקציה המוטלת בגין מחדל הכרוך באי העברת דיווח הינה כפולה: הטלת קנס ברובד האזרחי ומאסר בפועל במישור הפלילי.

וועדה מיוחדת לבחינת היבטי המס של קבוצות רכישה בתחום הנדל"ן שמה לה למטרה למזער את הטבות המס הניתנות לקבוצות רכישה ביחס לרוכשים מקבלן פרטי. ועדה זו פועלת מטעם רשות המיסים, בראשות היועץ המשפטי של הרשות ובשיתוף נציגי החטיבות המקצועיות ברשות.

בחודש יוני האחרון פרסמה הוועדה המלצות, אשר הובאו לאישור שר האוצר. ישום ההמלצות מחייב בדיקה מקיפה והיערכות בהיבטי המס והפיננסים. אותם סעיפים מההמלצות אשר אומצו על ידי שר האוצר ומצריכים שינויי חקיקה, מתוכננים להיכלל בחוק ההסדרים הבא.

בין היתר,כוללות המלצות הוועדה תיקונים לחקיקה שיגבירו את מידת הביטחון במשק בסוגיות שונות של מיסוי הנובעות מהתארגנות קבוצות רכישה ויגשרו על הפער הקיים בין שני סוגי הרוכשים.

בין ההמלצות:

1. שינוי הגדרתם של חברי קבוצות הרכישה מרוכשי קרקע כפי שהיא כיום לרוכשי דירות מגורים על כל המשתמע מכך. ההשלכה המשמעותית הינה הטלת עלויות הנחסכות כיום מקבוצות רכישה בגין מס רכישה והטלת חיוב על בעל הקרקע בגין מע"מ עקב מכירת הקרקע לקבוצת רכישה ולא לגורם פרטי.

2. בהתאם לעמדה בה מחזיקה רשות המיסים לפיה בהתקשרות בקבוצת רכישה מדובר ברכישת דירה ולא רכישת קרקע - עיגון תיקון לחוק מיסוי מקרקעין לפיו החיוב במס רכישה יהיה על פי סך עלותה של הדירה שתיבנה ולא על פי מפתח עלות הקרקע.

3. שינוי הגדרת קבוצת רכישה בחוק לפיו התארגנות של עשרה רוכשים ומעלה תיחשב לקבוצת רכישה ודרישת הימצאות גורם מארגן אשר מקבל חזקה ותמורה עבור פעילותו. 

4. בהיבט המע"מ - שינוי הגדרת "עסקת אקראי" כפי שהיא מופיעה כיום בחוק המע"מ באופן שיטיל על בעל קרקע המוכר קרקע לקבוצת רכישה חיוב במע"מ בגין פעולה זו.

5. בהיבט מס הכנסה - ניהול מעקב אחר גורמים מארגנים אשר הכנסותיהם כתוצאה מפעילותם זו מחויבות בתשלום מס הכנסה וכן אחר חברים בקבוצות רכישה אשר פעילותם עשויה להיות מקוטלגת כעסקית ולפיכך מחויבת במס הכנסה.

6. ברכישת דירת מגורים שאינה דירה יחידה יחול מס בגובה חמישה אחוזים על שוויה המלא של רכישת הדירה, מאחר ולא ראוי לתת את ההקלה במס למשקיעים המעלים את מחירי הנדל"ן ואינם זכאים להטבה סוציאלית מסוג זה.

7. המלצות לוגיסטיות שתכליתן להיטיב את יכולת המעקב שעורכת רשות המסים אחר קבוצות הרכישה בין היתר בהיבטי הכנסותיהם של המארגנים של קבוצות הרכישה ומשקיעים הרוכשים דירות בפרויקט מסוג זה.

השלכות קבלת חידושי החקיקה

ההמלצות המנויות בדו"ח הן מהותיות ומצריכות קיום דיון מקיף בכנסת. אימוצן בחקיקה צפוי לחולל שינויים מרחיקי לכת באופן ההתנהלות הנוכחי של קבוצות רכישה.

בין הסוגיות המתעוררות - החלה רטרואקטיבית של המלצות הוועדה לגבי כל התחלות הבניה במסגרת קבוצות רכישה אשר ביצוען טרם הסתיים באופן גורף, לחלופין החלה רטרואקטיבית מקלה או הימנעות מכל החלה רטרואקטיבית על פי קריטריונים מסוימים. 

חיוב במס רכישה ישליך על יכולת רכישת דירות על ידי זוגות צעירים, באשר השינוי ישפיע בעיקר על רכישת נכסים באזורי הפריפריה, בהם מרכיב הקרקע ביחס לערך הדירה נמוך יותר.

הגדלת מס הרכישה עשויה לפגוע בסקטורים נרחבים באוכלוסיה, כאשר יש להתחשב בכך שלעיתים קיימים טעמים סוציאליים המצדיקים מתן הקלות מס גם למי שרכש את הדירה שלא כדירת מגורים יחידה.

חיוב במע"מ עשוי להעמיק את חוסר האיזון הקיים בשוק המקרקעין ולהפחית את המוטיבציה של בעלי קרקע למכור קרקעות לקבוצות רכישה. מגמה הפוכה זו של גריעה מהאינטרס של בעלי קרקע מחד והגברת הביקוש לקבוצות רכישה מאידך עשויה להוביל לעליית מחירי הנדל"ן.

לימים עשויים טעמים אלה ואחרים להשפיע על המשך קיומן של קבוצות רכישה במפת הנדל"ן הישראלית.

 


קבוצת רכישה | מנהל מקרקעי ישראל | מיסוי מקרקעין - כל הטפסים! | עורך דין מקרקעין | בדיקת בעלות בנכס
בעד ונגד קבוצת רכישה לנכס נדל"ן - יתרונות וחסרונות שצריך וחשוב לקחת בחשבון לפינ השתתפות בקבוצת רכישה